A reforma tributária que ocorrerá a partir de 2026, vai afetar todos os tipos de recebimentos sobre aluguel. Seja eles na Pessoa Física, na Pessoa Jurídica e até de curta duração, mais conhecido como aluguéis de temporada.
Atualmente, a forma de tributar os rendimentos recebidos com aluguéis pode variar conforme o tipo de contribuinte. Vamos entender de forma simples:
Como é hoje (até 2025):
Pessoa Física:
Quem recebe aluguéis como pessoa física paga Imposto de Renda (IRPF) sobre esse rendimento. Esse imposto é cobrado de forma progressiva, ou seja, quanto maior o valor do aluguel, maior o imposto.
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Alíquotas variam de 7,5% a 27,5%.
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Não há dedução automática, apenas se você tiver despesas diretamente ligadas ao imóvel (como IPTU e condomínio).
Exemplo prático:
Imagine uma pessoa física que recebe R$ 10.000 por mês de aluguéis.
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Segundo a tabela atual, o imposto aproximado seria de R$ 1.854,00 por mês.
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Durante o ano acumulado no período de 12 meses, que é 27,5% totalizando R$ 22.248,00 pagos em IR.
Pessoa Jurídica no Lucro Presumido:
Empresas que alugam imóveis e estão no regime do Lucro Presumido têm uma tributação mais simples, com alíquotas fixas sobre uma base presumida de lucro.
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A base de cálculo é 32% da receita de aluguel.
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Sobre essa base, incidem os tributos: IRPJ (15%), CSLL (9%), PIS (0,65%) e Cofins (3%).
Exemplo prático:
Imagine que a empresa receba R$ 10.000,00 por mês em aluguéis.
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Base presumida: 32% de R$ 10.000 = R$ 3.200,00.
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Impostos:
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IRPJ: 15% de 3.200,00 = R$ 480,00
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CSLL: 9% de 3.200,00 = R$ 288,00
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PIS/Cofins: 3,65% de R$ 5.000 = R$ 365,00
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Total mensal de tributos: R$ 1.133,00
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Carga efetiva: 11,33% sobre o total recebido
Durante o ano todo somado os 12 meses totalizando R$ 13.596,00 pagos em IR.
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Como vai ficar a partir de 2026 com a reforma tributária:
A reforma tributária trará mudanças importantes na forma como aluguéis serão tributados, tanto para pessoa física quanto para empresas.
Pessoa Física:
A partir de 2026, os rendimentos de aluguel estarão sujeitos a um novo imposto chamado, que será no modelo IVA (Imposto sobre Valor Agregado), que além do Imposto de Renda incluíram o IBS + CBS, como parte da reforma.
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A pessoa física passará a pagar uma alíquota fixa de 27,5% sobre os rendimentos de aluguel, sem progressividade.
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Não será mais usada a tabela progressiva do IRPF para esse tipo de rendimento.
Exemplo prático:
Rendimento de aluguel: R$ 10.000,00 por mês
Segundo a tabela atual, o imposto aproximado seria de R$ 1.853,99 por mês.
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Imposto de Renda mensal de 27,5% sobre R$ 10.000,00 seria de R$ 1.853,99 por mês.
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Novo imposto IBS + CBS: 8,4% de IVA sobre aluguéis de R$ 10.000,00 = R$ 840,00 por mês
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Imposto mensal com a reforma mensal: R$ 2.693,99
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Imposto anual com a reforma mensal: R$ 32.316,00
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Comparado ao sistema atual, a alíquota total poderá chegar a 35,9%, para quem está no topo da tabela do IR, haverá um aumento considerável.
Esse aumento do imposto IBS + CBS não será aplicado para todos, ele será somente para os seguintes locadores:
– PF (Pessoa Física) que recebeu valor inferior a R$ 240.000,00 anualmente, porém esse limite de 240mil por ano não será para sempre, ele será corrigido pelo IPCA.
– PF (Pessoa Física) que tem até três imóveis locados
Pessoa Jurídica (Lucro Presumido):
A partir de 2026, as empresas pagarão:
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IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substitui ICMS, ISS, PIS e Cofins.
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CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): substitui o PIS/Cofins.
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E ainda pagarão o IRPJ e CSLL, como já fazem hoje.
Para receitas de aluguel, estima-se que a carga tributária total vá ficar em torno de 16,08% a 19,28%, dependendo do caso, aumentando em relação ao sistema atual.
Exemplo prático:
Receita de aluguel: R$ 10.000 por mês
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Carga estimada com reforma: 19,73%
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Imposto mensal: R$ 1.973,00
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Hoje é R$ 1.133 → ou seja, quase o dobro de imposto a pagar
✅ Resumo Final:
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Situação |
Até 2025 |
A partir de 2026 |
|---|---|---|
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Pessoa Física |
IR progressivo (até 27,5%) |
Poderá chegar até 35,9% |
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Pessoa Jurídica (Lucro Presumido) |
Cerca de 11% |
Estimado entre 19,73% |
Conclusão:
Portanto com essa reforma tributária que está chegando, quem vive de renda de aluguel ou tem empresa que atua nesse ramo, deve rever seus planejamentos fiscais antes de 2026 para evitar surpresas.
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